ADVOKATfirmaet Sylte AS

Reklamasjon ved kjøp av bolig - kjøpers rettigheter og muligheter til å klage
Av Advokat Trond Wåland
trond@advokatsylte.no

Her gis en kort oversikt over dine rettigheter ved kjøp av ny bolig. For slike kjøp gjelder et annet regelverk enn ved kjøp av brukt bolig. 

Lovverket
Ved kjøp av ny bolig følger rettighetene av bustadoppføringsloven. Ved kjøp av brukt bolig, følger rettighetene av avhendlingsloven.

Avtalen er hovedgrunnlaget
I begge tilfeller gjelder avtalen som er inngått, og det vil ofte være denne som blir gjenstand for tolkning og tvil. Det er dette dokumentet (dokumentene) som er grunnlaget for kartleggingen av dine rettigheter som kjøper.

Hva kan kjøper klage på?
Kjøper kan klage på alle avvik fra avtalen. Dette betyr i praksis feilkonstruksjoner og andre valg av materialer og utførelser enn det som er avtalt. Boligen skal dessuten være i samsvar med alle offentligrettslige krav, slik som krav til elektrisk anlegg og ildsteder.

På samme måte som ved kjøp av brukt bolig, kan du klage dersom entreprenøren har gitt feil opplysninger eller vedkommende har unnlatt å gi opplysninger som antas å være av betydning for deg. 

Hva er feil og avvik?
Dette er et vanskelig spørsmål. Det er åpenbart feil om vinduene som er hengslet, ikke lar seg åpne og dørene knirker bare du rører ved dem. Derimot kan det være uklart hvor grensen mot det du må akseptere. 

Vi hadde for kort tid siden en sak hvor det ble reklamert på gulvet, ved at parketten hadde glidd fra hverandre. Her var det avstander opp mot en halv centimeter, og forholdet ble ansett åpnbart. Derimot kunne det nok ha vært mer uklart om det bare dreide seg om en liten millimeter.  I vårt tilfelle dreide det seg om heltre, og da må det godtas noe mer avstand kan forekomme (sprekker), men hadde det vært limt laminert parkett, kunne kanskje også en avstand på en millimeter ha vært tilstrekkelig til å klage. 

Det som her nevnes, illustrerer at det må foretas en konkret vurdering, og den skal gjøres ut fra hva som er byggfaglig vanlig og ansett som god byggeskikk. Av denne grunn vil det ofte være nødvendig at du engasjerer en takstmann for å dokumentere feil og mangler du vil påberope.

Klagefrist
Loven bestemmer at du må klage innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen. Det hjelper således ikke å vente i 3 - 4 måneder. Du bør klage skriftlig, for eksempel pr. epost. Derved sikrer du dokumentasjon på at klage er gitt.

Etter at du har reklamert, må du følge opp med dine krav. Dersom du ikke har fått gjennomslag for ditt krav innen 3 år fra det ble fremsatt, vil det bli foreldet og du taper derved din rett som følge av dette. Det er viktig å merke seg at det ikke er nok at entreprenøren har lovet å foreta utbedring. Dette betyr at du må gå til rettslige skritt FØR 3-års fristen, for å kunne "tvinge" en vanskelig entreprenør til å gi deg det du har krav på. Eventuelt må du få vedkommende til å skriftlig erkjenne ansvar og avtale at foreldelse ikke skal skje innen angitt frist.

Det gjelder for øvrig en lengste klagefrist på 5 år fra overtakelsen.  

Dersom du klager for sent, risikerer du at du har mistet retten til å klage. 

Garanti
Klagefristen kan være utvidet, ved at det er avtalt garanti fra entreprenørens side. Dette vil i så fall måtte fremgå av avtalen.

Tilbakeholde kjøpesum
Ved mislighold fra entreprenøren, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at det du reklamerer over blir dekket. Dersom du holder tilbake for mye, kan entreprenøren for denne delen kreve morarente. 

Utbedring
I motsetning til det som gjelder ved kjøp av brukt bolig, kan entreprenøren i utangspunktet kreve å få rette feil og mangler selv. Det er et vilkår for dette at utbedringen kan skje innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for kjøper. Dersom du selv engasjerer noen til å foreta utbedringen uten å gi entreprenøren mulighet, kan det være at du taper ditt krav på erstatning for kostnadene du får ved denne fremangsmåten som derved naturligvis ikke anbefales.

Utbedringen skal ikke koste kjøper noe, med mindre annet blir avtalt (for eksempel fordi du ønsker en dyrere løsning enn det som opprinnelig var avtalt).

Prisavslag
Dersom entreprenøren derimot ikke vil forestå utbedringen (kan ikke tvinge vedkommende), så kan du kreve prisavslag. Det samme gjelder dersom entreprenøren ikke har rettet mangelen innen rimelig tid. 

Prisavslaget skal i utangspunktet tilsvare det som er kostnaden med å få foretatt rettingen. Hvis kostnadene blir urimelig høye for entreprenøren i forhold til det mangelen betyr for deg, så skal prisavslaget settes til det beløp som antas å være verdireduksjonen for boligen.  Et eksempel på dette kan være valg av fliser på et baderom. Dersom avviket bare utgjør en nyanse flisevalg, så risikerer en nok at sistnevnte beregningsmåte blir benyttet. Av denne grunn kan det være fornuftig at du ser materialene som benyttes før arbeidet igangsettes, dersom dette er spesielt viktig for deg som kjøper. En slik klausul kan inntas i avtalen, og i så fall antas ethvert avvik å måtte kompenseres fullt ut.

Heving
Dersom misligholdet er vesentlig, kan du kreve å heve hele avtalen. Det skal svært mye til før en oppfyller dette vilkåret. Det er vanskelig å si hva som er tilstrekkelig, fordi det skal foretas en konkret helhetsvurdering, der en både ser på avtalen, det leverte, forhold på partenes side osv. 

Erstatning
Du kan kreve erstatning for utgifter du får som følge av en mangel, forutsatt at du har lidd et økonomisk tap etter at mangelen er utbedret. 

Dagmulkt
Ved forsinkelse kan du også kreve dagmulkt. Vi viser til en artikkel vi tidligere har publisert om dette. Et utdrag gjengis her:

Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 10 års erfaring. Vi tilbyr bistand i slike saker over hele landet. 

Dersom du har behov for en advokat i sak om eiendom, er du du velkommen til å sende oss et kontaktskjema eller ringe oss på tlf 22 20 50 40. 

Vår spesialkompetanse:
- kartlegging og løsning av tvister som gjelder eiendom