Barnevern

  • 01.09.2013 12:56

    Når barnevernet griper inn i foreldrekonflikter

    Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet har laget en ny "instruks" om barnevernets rolle der foreldrenes konflikter går ut over...

  • 26.03.2013 22:38

    Mentalt tilbakestående barnevern?

    En gammel og sær filosfofiAv advokat Olav Sylteolav@advokatsylte.noBarnepsykolog Magne Raundalen og professor Willy-Tore Mørch ber i en kronikk i...

  • 26.03.2013 22:31

    Evaluering av det norske barnevernet

    (Kilde: www.advokatsylte.no - 2012)  Evalueringen av barnevernet er i følge Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet  fullført. Dette...

Vis fler

Barnefordeling

  • 01.09.2013 12:56

    Når barnevernet griper inn i foreldrekonflikter

    Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet har laget en ny "instruks" om barnevernets rolle der foreldrenes konflikter går ut over...

  • 26.03.2013 22:39

    Skjema - avtale om delt foreldreansvar

    Her finner du SKJEMA for registrering av avtale om felles foreldreansvar. Husk å sende det til folkeregisteret, for først når slik melding er...

  • 26.03.2013 22:18

    Foreldreansvar og adopsjon

    (Kilde: www.advokatsylte.no - 2011)ForeldreansvarAlle barn har noen som har foreldreansvar for seg. Enten har begge biologiske foreldrene dette...

Vis fler

Skilsmisse

  • 29.03.2013 14:43

    Skifteoppgjør ved skilsmisse

                                                         (Kilde: www.advokatsylte.no - 2011)Skifteoppgjør ved skilsmisse skaper ofte store konflikter...

  • 29.03.2013 14:11

    Skilsmisse og lån

    (Kilde: www.advokatsylte.no - 2011)I følge Norges Bank og SSB (2011) har 20% av de norske husholdningene en samlet lånegjeld som er 3 ganger så...

  • 29.03.2013 13:56

    Skilsmisse og skjevdeling

                                                        (Kilde: www.advokatsylte.no - 2011)I denne artikkelen gir vi en kort oversikt over...

  • 29.03.2013 13:50

    Skjema søknad om skilsmisse

    Skjema for søknad om skilsmisseDu finner skjema for søknad om separasjon og skilsmisse her. Dette skal fylles ut og signeres av ektefellene og...

Vis fler

Arverett

  • 13.04.2013 19:52

    Arvefordelingen ved dødsfall

    Her gir vi en kort oversikt over hvilke rettigheter og plikter du har som arving etter et dødsfall. Ta kontakt med en av våre advokater, dersom...

Vis fler

Standard husleiekontrakt

 


Her finner du forbrukerrådets gratis mal for 
HUSLEIEKONTRAKT,

Kontrakten benyttes ved avtale om leie av bolig. Se også egen RETTLEDNING TIL UTFYLLING AV HUSLEIEKONTRAKT.
 

Her finner du gode råd og tips om hvordan du bør gå frem. Se også skjemaer og veiledning for oppstart og avslutning av leieforhold. 
Begge deler finner du HER.




Eiendomsrett2Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 10 års erfaring. Vi tilbyr bistand i slike saker over hele landet, også i saker som gjelder husleieforhold. 


Dersom du har behov for en advokat i sak om leie av bolig, er du du velkommen til å sende oss et 
kontaktskjema eller ringe oss på tlf 22 20 50 40

Bilde av medlemmer_farger_web



 

Bilde av kompetanseVåre tjenester:
- Kartlegging og løsning av tvister som gjelder fast eiendom
- Reklamasjon ved kjøp og salg av bolig  
- Reklamasjon ved kjøp av håndverkertjenester
- Veiretter og naboforhold
- Odelsrett 




Gaselle2012Økt spesialisering

Vår spesialistering kommer våre kunder til gode gjennom gode resultater. Dette gir igjen økt vekst for oss, gjennom at flere og flere velger å benytte seg av våre tjenester innen blant annet eiendomsrett.


Advokatfirmaet Sylte AS ble kåret til gasellebedrift både i 2011 og 2012, av Dagens Næringsliv og Dun & Bradstreet.

Ca. 3 pst av alle Norske selskaper kåres til gasellebedrift hvert år. Langt færre bedrifter kåres flere år på rad.


Her finner du forbrukerrådets gratis mal for HUSLEIEKONTRAKT,

Bilde av arv1
Vår egen eiendomsportal
Vi har en egen portal for eindomsrett. Du finner her nærmere informasjon om vårt arbeid og en del artikler vi har publisert. Portalen finner du her.



 
Bilde av hus7Reklamasjon ved boligkjøp 
Vi yter bistand til reklamasjon og krav i forbindelse med kjøp og salg av bolig og eiendom.  Vi har også nære samarbeidspartnere som er spesialister på tekniske spørsmål.  Ta kontakt med oss dersom du ønsker en vurdering av din sak.
 
Reklamasjon innebærer vanligvis krav om utbedring, prisavslag og erstatning.

 I ekstreme tilfeller kan det også dreie seg om annullering av hele kjøpet. Det vil alltid være hensiktsmessig å benytte advokat som er ekspert i slike saker, dersom det dreier seg om beløp av en viss størrelse. Dersom det dreier seg om små beløp (under kr. 25.000,-) bør du vanligvis ikke benytte advokat i slike saker, fordi kostnadene med advokat og eventuell prosess ofte blir høyere enn den gevinst du kan oppnå. 
 
Følgende problem er gjentakende ved boligreklamasjon:
 
-          Fuktproblem; fuktskade, det vil si råte, mugg,, muggskade,eller vannskade som følge av lekkasje enten fra tak eller rørsystem/bereder. Det er også ofte forekommende at lekkasjen kan komme fra vegg under bakken som følge av manglende, drenering, feilbehandlet mur, eller manglende eller sprukket plast som skal skjerme muren på utsiden samt dårlig ventilasjon..
 
-          Feil ved rørsystem for øvrig. Eldre bolig har vanligvis kobberrør, og da ser vi ofte at det kan være store svakheter ved disse, eller at det er foretatt ufagmessige koplinger mot eksisterende nett. Rørsystemet innebærer vann med høyt trykk, slik at det er viktig at dette er sikkert og tåler betydelig mer enn vanlig trykk (i tilfelle det oppstår høyere trykk ved enkelte anledninger). Det innebærer også rørsystem for avløp, både innen- og utendørs. Mange eldre boliger i utkantstrøk har for eksempel fortsatt egen septikkum, eventuelt kum som fungerer som kopling mot offentlig avløp. Tette avløpsrør med lekkasje/overfylling innendørs til følge kan medføre stor skade i en bolig.
 
-          Baderomsgulv; feil ved varmekabler og feil helling på gulv inn mot sluk, eventuelt manglende sluk og blokkering mot eksisterende sluker ved for eksempel innmuring av badekar, toalett (for vegg) og lignende. Videre manglende eller feilmontering av membran under flis.
-          Elektriske feil; først og fremst er det feilmontering det her siktes til.
 
-          Isolasjon; dårlig tetning rundt vindu og lister for gulv og himling, avdekkes best ved termofotografering. Kan skyldes manglende isolasjon eller feilmontering. Medfører vanligvis mindre kostbare reparasjoner og liten skade. Kuldegjennomslag.

Reklamer straks eventuelle feil/mangler oppdages, ellers kan du tape din rett til å klage.  Fristen er 2 - 3 måneder fra du oppdaget eller burde oppdaget feilen.

Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 10 års erfaring. Vi tilbyr bistand i slike saker over hele landet.


Dersom du har behov for en advokat i sak om eiendom, er du du velkommen til å sende oss etkontaktskjema 
eller ringe oss på tlf 22 20 50 40

Bilde av medlemmer_farger_web


Her finner du forbrukerrådets gratis mal for HUSLEIEKONTRAKT,
 

Bilde av ufaglærtUfaglært arbeidskraft
De aller fleste feil og mangler dreier seg om skjulte feil og mangler ved  eiendommen.  Et tilfelle som vi ser er stadig tilbakevendende de siste årene, er råteskader nettopp som følge av ufagmessig utførelse av våtromsarbeider for eksempel egeninnsats eller bruk av "polsk" svart arbeidskraft". 

Vi bruker benevnelsen "polsk" fordi nettopp mur-, maling-  og bygningsarbeidere fra polen i stor grad har utført arbeider på boliger i Norge de siste 10 årene og ofte samtidig har utført vvs-arbeider og elektriske installasjoner, uten å være kvalifisert til dette. Les
 hele artikkelen her. 

 Her finner du forbrukerrådets gratis mal for HUSLEIEKONTRAKT,

Boligsalgsrapporten 
Bilde av nitoBoligsalgsrapporten har til hensikt å få opplyst mest mulig om sentrale byggtekniske forhold ved eiendommen, som kjøpere flest vanligvis har interesse av å kjenne til.
 
Rapporten skal gi en beskrivelse av boligens tilstand, og skal utarbeides av en takstingeniør godkjent av NITO-Takst og NorgesTakseringsforbund (NTF).
 
Det er særlig de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved det forestående eierskiftet som skal vurderes og omtales slik at alle interessenter kan få trygghet for hva som kjøpes før avtale gjøres bindende.
 
Oppbygningen av rapporten er standard og lik for alle, likevel slik at det for alle kontrollpunkter/områder er egne felter for utfyllende og spesifikke opplysninger.
Det er først og fremst en overflatisk kontroll som utføres, slik at skjulte feil og mangler ikke vil bli avdekket.
 
Vi besørger ofte selv at det utføres tester hvor vi overprøver andres kontroller, og da må det foretas grundigere undersøkelser enn det disse rapportene legger opp til. Som eksempel utførte vi en kontroll ved en bolig sommeren 2011, hvor det var mistanke om det hadde vært brukt ufaglært arbeidskraft til å bygge opp baderom i flis.
 
Det fremgikk ikke noen negative bemerkninger om feil ved det elektriske anlegget ved baderommet. Da vi demonterte lamper i våtsonen, så vi at flislegger hadde lagt flis rett utenpå åpen boks og uten pakning i mellom Dette kunne nok utbedres for noen tusen kroner, men forholdet vitnet om at en amatør hadde tuklet med det elektriske anlegget og da må hele anlegget  kontrolleres grundig. I dette tilfellet stod elektriske koplinger åpen for direkte vannsprut inne i våtsonen, og kunne medført at 220 volt gikk rett i dusjvannet med mulig dødsfall til følge for den uheldige.
 
Det er derfor viktig at dersom det er mistanke om at ufaglært arbeidskraft har vært benyttet, så må alt elektrisk og vannrøranlegg kontrolleres med egne sakkyndige.
Ved å studere grundig boligsalgsrapporten vil du kunne få opplysninger om slik arbeidskraft har vært benyttet.
 
Du kan også klage på takstmannen 
Det eksisterer nemlig en egen klagenemnd for slike rapporter.  Nemnda er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. En klage må ha vært tatt opp med takstmannen før den kan bringes inn for nemnda. Du kan lese mer om klagebehandlingen her.
 
Det kan være aktuelt å kreve erstatning fra en takstmann som har opptrådt uaktsomt, forutsatt kjøper ikke får dekket sitt tap i form av prisavslag eller erstatning fra selger eller megler.
 
Bare i helt sjeldne tilfeller forekommer det at det er grunnlag for å “angripe” takstmannen, forutsatt at denne er godkjent. Dette fordi takstmennene stort sett alltid følger rapportens oppbygning, som er svært systematisk og grundig, selv om den tilhører det såkalte “laveste nivå” av grundighetskontroll.
 
  
Bilde av takstmannTakstmannen foretar en visuell kontroll
Ved utarbeidelse  av boligsalgsrapport utføres således bl.a. følgende: 
 - Visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten at det foretas fysiske inngrep (f. eks. demontering).

- Inspeksjon blir bare utført på tilgjengelige deler av konstruksjoner. Således blir ikke krypkjellere uten tilgang kontrollert, men årsaken til dette opplyses i rapporten
 
Råte- og fuktkontroller utføres bare ved tilfeldige og naturlige stikkprøver. 
De enkelte detaljer om hva som avdekkes ved befaringen skal fremkomme i de enkelte underpunktene i rapporten.
 
Levetidsbetraktninger skal si noe om påregnelig vedlikeholdsutgifter 
Det skal i rapporten benyttes en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015  Intervaller for vedlikehold 1997.
 
Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Dette gir kjøperen således bare en pekepinn på fremtidig vedlikeholdsbehov for boligen. Det kan således tenkes at et vindu som forventes ha en levetid på ytterligere 10 år, må skiftes etter 5 år.

Her finner du forbrukerrådets gratis mal for HUSLEIEKONTRAKT,
 
Bilde av DemensAnbefaling om bruk av andre sakkyndige
Takstmannen skal registrere tilstandssvekkelser ved visuell og overflatisk kontroll, samtidig som han eller hun påpeker nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter eller spesielt autorisert personell, dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. 

Det samme gjelder for elektriske installasjoner. Som allerede nevnt, anbefales det alltid å konsultere en El. takstmann dersom boligen er av eldre dato og særlig dersom det synes som om ufaglærte har utført noe arbeid ved boligen.
 
Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 10 års erfaring. Vi tilbyr bistand i slike saker over hele landet.


Dersom du har behov for en advokat i sak om eiendom, er du du velkommen til å sende oss etkontaktskjema 
eller ringe oss på tlf 22 20 50 40

Bilde av medlemmer_farger_web


Her finner du forbrukerrådets gratis mal for HUSLEIEKONTRAKT,

 
Bilde av hus2Dagmulkt etter bustadoppføringslova på grunn av forsinket ferdigstillelse
 Av advokat Olav Sylte ( 19.05.11 kl. 16.05 )
Høyesterett har nettopp i to avgjørelser behandlet spørsmålet om dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 i forbindelse med byggeprosjekter i Oslo.
 
Den ene saken gjaldt salg av boliger i et nytt boligkompleks, der det i kontrakten var bestemt at selger tok sikte på ferdigstillelse andre halvår av 2007.


Overlevering av de aktuelle leilighetene skjedde imidlertid først mellom januar og mars 2009. For denne forsinkelsen krevde kjøperne dagmulkt etter § 18 men fikk ikke medhold.
 
Høyesterett fant nemlig at formuleringen i kontrakten måtte forstås dithen at selger ikke var sikker på tidspunktet for overdragelse og derfor heller ikke hadde lovet noe med rettslig bindende virkning. Kontrakten kunne heller ikke tolkes som en rettsbindende prognose som om å ferdigstille boligene innen rimelig tid etter utløpet av 2007. Les hele artikkelen med henvisninger til de to dommene her. 
 
Bilde av naborettNabotvister 
En uenighet med naboen som ikke kan løses mellom partene, kan søkes løst ved bruk av advokat forutsatt at uenigheten dreier seg om noe som du mener er vesentlig for deg eller husstanden. Dette kan dreie seg om sjenerende forhold som støy, lukt eller innsyns- og utsynsproblematikk (for eksempel hekk eller trær). 

De fleste har forsikring som dekker den vesentlige kostnaden med bruk av egen advokat i slike saker.   
 

Bilde av nabogrenseEiendomsgrenser
Frittstående boliger på egen eller festet tomt, skal være merket i bakken i samsvar med et målebrev. Dette er noe annet enn skjøte. Mange boligeiere har aldri studert målebrevet og kontrollert om dette stemmer med merkingen. 

Det kan være at merkene er borte og i så fall bør kommunen kontaktes og en bør rekvirere ny oppmåling av tomta slik at målebrevet blir korrekt.

Det kan også være at naboen har "flyttet" litt på grensa ved å legge en vei, plante en hekk eller bygge over grensa. Dersom du skal selge boligen din en gang, vil du bli ansvarlig overfor kjøperen for at målebrevet er korrekt i henhold til tomta som er solgt. De fleste feil som oppdages kan enkelt ordnes ved at naboene kontaktes og en får rekvirert ny merking eller måling. Dersom du ikke blir enig med "naboen" bør du kontakte advokat. De fleste har forsikring som dekker den vesentlige kostnaden med bruk av egen advokat i slike saker dersom tvist skulle oppstå.
  
Bruksretter
Den som har en eiendom som andre har rett til å benytte delvis for eksempel til kjøring eller fots, vil denne rettighet for brukeren vanligvis være forpliktende for din eiendom. Du bør kontrollere om det står tinglyst noen rettighet for andre over din eiendom. Alle huseiere bør ha en utskrift av Grunnboken i boligmappa.

Denne utskriften gir en oversikt over alle rettigheter som ligger forpliktende på eiendommen. Noen rettigheter vil kunne være forpliktende uten at de fremgår av Grunnboken. Den vanligste formen for slike rettigheter som ikke er skriftlig registrerte, er såkalte hevdede rettigheter. Hevd oppnås når noen i aktsom god tro har benyttet en rett i den tro at det var en rettighet, på en for tomteeieren synlig måte og uten at tomteeieren har protestert mot bruken.
 
Dersom du er usikker på om brukeren har en rett som vedkommende bruker, bør du først kontrollere dette mot det som står registrert i Grunnboka. En utskrift av denne kan du bestille fra Statens kartverk. Dersom bruken ikke er registrert, bør du konsultere en advokat for å avklare om det kan være at brukeren har hevdet en rett eller på annen måte fått dette for eksempel ved for deg bindende avtale mellom brukeren og den du kjøpte boligen av.   
 
Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 10 års erfaring. Vi tilbyr bistand i slike saker over hele landet.


Dersom du har behov for en advokat i sak om eiendom, er du du velkommen til å sende oss et kontaktskjema 
eller ringe oss på tlf 22 20 50 40

Bilde av medlemmer_farger_web

          
Bilde av SOLIDARANSVAREiendomsmeglers solidaransvar med selger
  Ikke sjelden vil en boligkjøper være berettiget til prisavslag, erstatning eller tilbakebetaling av kjøpesummen i forbindelse med restitusjonsoppgjøret ved hevning.

Vanligvis er dette kurant, i hvert fall etter at dom med dette resultat er rettskraftig avgjort. Men noen ganger opplever kjøperen at dommen ikke er verdt noe som helst, fordi selgeren ikke kan gjøre opp for seg.
 
Det oppstår i slike tilfeller spørsmål om det finnes noe sikkerhetsnett for kjøper som fanger opp denne form for urimelighet. I noen tilfeller vil en eierskifteforsikring nettopp gjøre dette, men slike situasjoner holdes utenfor her. Dette fordi at eierskifteforsikringsselskapet normalt ville ha blitt gjort til saksøkt eller medsaksøkt i saken, dersom slik forsikring var tegnet og selskapet for øvrig heftet med ansvar. En annen grunn er selgere som har økonomiske problem, oftere unnlater å tegne slik forsikring. Les hele artikkelen her.


Bilde av hus3Oppsigelse i husleieforhold
Det er tre forskjellige former for leiekontrakter; tids-ubestemte, tidsbestemte og sistnevnte hvor det i tillegg er bestemt at det er mulig å si opp i leieperioden.
 
Førstnevnte avtaletype løper inntil leietaker sier opp avtalen. Sistnevnte type avsluttes automatisk ved periodeutløp, med mindre det er avtalt forlengelse eller leietaker har sagt opp før periodeslutt.

De tidsbestemte leieavtalene som ikke har oppsigelsesmulighet, kan ikke sies opp. Dersom leietaker flytter ut før perioden utløper, blir denne likevel ansvarlig for husleia i hele perioden.
 
Det anbefales at leietaker ved oppsigelse gir en skriftlig oppsigelse og beholder kopi av denne som bevis.

LES VÅR ARTIKKEL OM OPPSIGELSE HER.
 

Bilde av eiendomsmeglerEiendomsmeglers informasjonsansvar
Eiendomsmeglere har i 2011 et omfattende regelverk å forholde seg til ved salg av bolig og det skjerpes stadig inn hvilke krav det skal stilles til profesjonen. Det har i lang tid eksistert både skrevne og uskrevne regler om informasjonsplikt for bransjen.
 
Det nye er at det nå har blitt større fokus på eiendomsmeglerbransjen som sådan, og særlig bransjens håndtering av borettslagsleiligheter. Dette i kombinasjon med stadig større fokus på forbrukerrettigheter. Les vår artikkel om temaet her.  

 
Bilde av eiendomsmegler2Klage mot eiendomsmegler
Noen ganger har eiendomsmegler gjort en feil som kan medføre at kjøper eller selger kan kreve erstatning. Selger vil blant annet kunne kreve erstatning på grunnlag av oppdragsavtalen med megler. Slikt avtaleforhold foreligger ikke mellom kjøper og megler. Imidlertid avskjærer dette ikke kjøper fra å kunne kreve erstatning.
 
Du kan her lese en artikkel om i hvilken grad eiendomsmegler hefter for kjøpers manglende betaling av prisavslag eller erstatning, eventuelt tilbakebetaling av kjøpesum. Ta gjerne kontakt med en eiendomsadvokat ved vårt kontor, dersom du ønsker vurdert om det kan være grunnlag for å fremme krav mot megler. Du kan kontakte oss på telefon 22 20 50 40 eller sende oss et kontaktskjema.
 
 

Bilde av Selgselv 036Selge bolig selv
Forbrukerrådet sier seg uenig med eiendomsmeglerne i påstanden om at det er en risikosport å selge boligen selv. Dette fremgår av en artikkel publisert av Forbrukerrådet. 

Det fremgår i tillegg av en undersøkelse som Forbrukerrådet synes å støtte, at det store flertallet av dem som har forsøkt å selge boligen selv, tydelig har gitt uttrykk for at også vil gjøre dette neste gang de eventuelt skal selge bolig.
 
Dette kan ikke tolkes på annen måte enn at de som har vært skeptiske til eiendomsmeglerbransjens skremselspropaganda om at det er risikosport å selge selv, har hatt grunn til dette. Les nærmere om dette her.
 
Vi tilbyr bistand som gjør at du kan selge boligen din selv. Prisen for vår bistand er fra kr. 15.000,-. inkl mva. Dette inkluderer kontrakt, overskjøting og oppgjør. Dersom du ønsker tilbud fra oss om dette, kan du ringe oss på telefon 22 20 50 40 eller sende oss et kontaktskjema.


Bilde av våtrom5
Våtromsreglene
Søknadsplikten for våtrom som ble innført sommeren 2010, har vært gjenstand for omfattende kritikk. Ett år etter vurderer myndighetene å lempe på reglene igjen. Les nærmere om dette her.


Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 10 års erfaring. Vi tilbyr bistand i slike saker over hele landet.


Dersom du har behov for en advokat i sak om eiendom, er du du velkommen til å sende oss et kontaktskjema 
eller ringe oss på tlf 22 20 50 40

Bilde av medlemmer_farger_web